公摊、开间、进深这些数据对房子有什么影响-看房选房

2019-09-20 22:31:03 新房

136茂名买房网导读:公摊、开间、进深这些数据对房子有什么影响-看房选房 一、面积名词 1、建筑面积:指的是户型图中建筑物各层水平投影面积的总和。 这里包括了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分。只要有上盖的楼板和维护的墙壁,且层高≥2.20米...

一、面积名词

1、建筑面积:指的是户型图中建筑物各层水平投影面积的总和。

这里包括了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分。只要有上盖的楼板和维护的墙壁,且层高≥2.20米时,都算作建筑面积之内。建筑面积也是开发商的销售面积,我们买房之后,印在房产证上最醒目的面积也是建筑面积。

2、套内面积:即“房屋套内建筑面积”,是由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分相加得到的。

注意:套内阳台建筑面积都是按一半来计算,因此平时开发商常说的“赠送一半阳台面积”,其实赠送的是没有计入套内面积的另外一半阳台而已——这就是开发商的小套路。

目前,我国只有重庆市是按照“套内面积”计算面积单价的。

3、套内使用面积:顾名思义,即可供我们使用的面积大小,也称“地毯面积”——能铺地毯的地方,就能实际使用。

为什么套内面积比建筑面积小很多,但我们还要按照建筑面积去掏钱购买,中间的面积被谁“偷”了?答案就是“公摊面积”。

4、公摊面积:即建筑面积与套内面积的差值。在商品房销售时,计入销售的公共建筑空间的面积,主要包括楼梯间、电梯井、设备间、公用走廊等。

二、公摊面积多大比较合适?

公摊面积如果太大,则意味着套内使用面积太小,买房时多花一笔“冤枉钱”。但如果公摊面积过小,则意味着公共空间被压缩而变得局促,并影响业主之间的私密性。

一般来说,衡量公摊面积是否合理,主要看对应楼盘、房屋状况与“公摊系数”。公摊系数 = 公摊面积÷建筑面积。

六层及以下的建筑,大多没有配置电梯,因此公摊系数相对较小;而高层住宅由于有地下储藏层,且电梯、机房、消防过道等公摊较多,系数会比较大。

再者,如果整栋楼都是大户型,墙体就相对比较少,因此公摊系数也不会太大。

一般来说,别墅的公摊系数是最小的,一般只有1%~8%;7层以下的住宅,公摊系数约在7%~12%之间;7层~11层,公摊系数约在10%~15%之间;12层~33层,公摊系数约在15%~30%之间。

如果住宅楼出现高于35%的公摊,则属于非常不合理的情况,大家在看房选房时一定要自己算一算。

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三、开间、进深与协调系数

在买房时,有经验的购房者都讲究户型要“方方正正”,这个“方正”就涉及两个尺寸:开间、进深。

我们把房间的主采光面积称为“开间”,与其垂直的长度称为“进深”。也可以简单理解为,开间就是房间主采光的面,即房间的宽度;进深就是房间的长度,相当于从房间门走向最里面那堵墙的距离。

有些购房者喜欢大房间,但理论上讲,为了保证住宅拥有天然良好的采光与通风条件,进深不宜过大。在层高和开间已经确定的条件下,如果进深设计得过大,则很可能让房间过于“狭长”,甚至光线也无法覆盖一半的房间。

目前我国大部分城镇普通住宅的进深,都限制在5米左右。当然,我们要对户型按功能进行分区,然后单独分析。比如,有人希望卧室越大越好,但过大的卧室会影响居住的安全感,私密体验也相对较低。拿主卧来说,3.2~3.6米的开间,4.5~4.8米的进深是合适的。卧室面积,最好不要超过20㎡。

重点说一下客厅和餐厅。由于这二者通常链接在一起,合计的进深如果超过15米,则中间部分容易出现“黑厅”,采光、通风效果会大打折扣。为了避免这种现象,进深最好保持在13米左右,相对比较合理。

开间的话,给大家一个实际的参考:普通住宅的客厅,如80㎡左右的住宅,客厅的开间最大不超过3.9米;120㎡左右的住宅,开间应在3.9~4.2米是比较合理的。

在选房时,还应注意户型的“协调系数”,即进深和开间之比,该系数在1.0~1.5之间是合理的。

大体来说,小于1说明开间太大,保温效果有限,大于1.5说明太大,采光不好。但这也不是绝对的,比如书房为了追求采光,进深可以小一些,户型的协调系数可以小于1;而卫生间和厨房,由于人活动的时间较短,所以可以适当降低采光性,协调系数可以大于1.5。

四、层高与净高:高度影响舒适度

层高指的是下层楼地板面,到上层楼地板面之间的距离;净高,指的是层高减去楼板的厚度。

商品房的层高大多是2.8米,如果层高过低,会影响采光和通风,进而影响室内温度和湿度,而且在专修时基本无法使用吊顶、吊柜,否则房间就会更显压抑,这都会影响我们居住的舒适度。

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