楼市真的回暖了么?政策之外看清城市的基本面很重要

2019-09-01 17:45:29 房产资讯

136茂名买房网导读:楼市真的回暖了么?政策之外看清城市的基本面很重要 告别了去年底楼市的冷清,今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现,3月集中...

告别了去年底楼市的冷清,今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现,3月集中召开的业绩发布会上,开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势,这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。

这波始于2016年10月的房地产调控,在历经两年多密集加码之后,是否政策的边际效应已经出现递减,近期的局部回暖是2019年的大趋势还是短暂的窗口期,各城市的市场表现具体有哪些差异,楼市回暖又是否有更多层面的支撑,让我们通过近期的市场数据来寻找答

案。

一二线新房市场成交有所回升,三四线代表城市仍在降温

成交量区域分化明显,三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示,截止2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹,累计同比增幅9.1%。其中,一二线城市成交面积同比增长,但三四线代表城市市场仍在降温。

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

备注:数据截止到2019年3月26日

45城样本为:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长春、无锡、东莞、惠州、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、济南、大连、佛山、吉林、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、珠海、常州、连云港、绍兴、台州、泰州、镇江、淮南、江门、莆田、盐城、湛江、舟山。

楼市局部回暖,三四线持续“去泡沫”

市场的回暖并非全部,一二线以及核心城市群,在未来始终是中国经济最有活力的地区。2019年,随着政策面(如放宽落户条件、取消限售限价)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等利好,资金从三四线城市向一二线城市回流。北上广深四个一线城市市场率先筑底,成交量同比均上涨,二线城市中成都、济南、苏州、福州商品房销量同比增加,其他强二线城市,如杭州、武汉、南京延续下行调整趋势。但从长远来看,二线城市受人才引进及落户政策放宽带动,潜在住房需求始终会释放,就市场潜力而言,此类二线城市高于一线城市,将成为未来新房市场成交的主战场。大部分三四线城市并

不具备回暖的可持续性,在今年的成交表现上大部分城市也出现了同比下跌,对于前期房价上涨过快又缺乏产业支撑的三四线城市,2019年将会是持续“去泡沫”的过程,不会存在大幅反弹。

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

2019年土地市场供求规模缩小,一二线回温,三四线占比下降,楼面价走低

据诸葛找房数据研究中心监测,2019年1-3月全国主要地级市土地供应规划建筑面积23776万㎡,同比2018年下跌12.68%,成交规划建筑面积18098万㎡,同比2018年下跌22.01%。2019年以来全国土地市场不管是从供应还是成交方面规模都在下降,不仅同比2018年下滑,在历史也处于较低水平。

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数据来源:各地国土资源局;整理:诸葛找房

备注:数据截止到2019年3月26日

三四线城市土地成交规模占比下降,一、二线城市土地市场有所回温。从各能级城市来看,2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响,房企在三四线拿地信心减弱, 2019年三四线城市土地成交规模占比减少,一、二线城市占比增加。其中一线城市土地成交规模占比同比增加1个百分点,二线城市土地成交占比同比增加6个百分点。

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数据来源:各地国土资源局;整理:诸葛找房

备注:数据截止到2019年3月26日

整体

成交楼面价同比微涨,一二线上涨,三四线下跌。2019年以来全国土地市场成交楼面均价同比上涨0.78%,增速与2018年相比减少14个百分点。具体来看,一线城市及二线城市成交楼面均价微涨,其中一线城市同比上涨4.05%,二线城市同比上涨1.59%;三、四线城市下跌,跌幅为7.56%。

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数据来源:各地国土资源局;整理:诸葛找房

备注:数据截止到2019年3月26日

整体土地溢价率小幅下跌,二线城市溢价率近期上涨明显

土地市场经过2016年、2017年两年的高歌猛进后,逐渐恢复理性。溢价率从高位的47.16%在2018年降至13.77%。2019年以来土地市场保持比较平稳的发展趋势,溢价率小幅下跌,跌至12.24%,同比2018年下跌11.1%。

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数据来源:各地国土资源局;整理:诸

葛找房

备注:数据截止到2019年3月26日

从各等级城市的溢价率来看,在2018年下半年市场遇冷的行情下,土地溢价率也在走低。其中三四线城市降幅最大,2018年5月之后溢价率迅速走低,并在低位徘徊,2019年1月开始缓慢回暖,3月受全国房地产市场回温带动影响,溢价率回升至16.67%。二线城市自2018年11月开始逐渐回温,今年3月受主要二线城市热门地块成交的影响,溢价率大幅上升至23.75%,二线城市3月土地市场回暖迹象明显。在2018下半年土地市场遇冷的行情下,部分城市地方政府对土拍政策进行了调整,如降低起拍价,减少拍卖限制等,以提高房企拍地积极性。部分房企把握当前拿地窗口期,开始回归二线城市。

以近期的合肥土拍为例。2019年3月21日,合肥土拍6地收金124亿,参拍房企超过50家,房企拿地热情高涨。 其中,融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块,折合楼面价17013元/平米,溢价率132.65%。值得注意的是这块地去年曾流拍2次,上次流拍楼面价为6862元/㎡(带配建租赁住房),而此次土拍则取消了配建租赁住房条件限制。禹洲27.30亿夺得包河区S1901地块,楼面价11625元/平米,溢价率121%。金地以总价28.70亿元竞得包河区S1902号地块,折合楼面价11700元/平米,溢价率140%。另外三宗也都以高溢价成交。此6宗地块有5宗位于主城区,地理位置优越,配套成熟,合肥楼市目前库存量少去化周期较短,开发商正积极补货。

通过前面的市场数据分析可以看出,目前楼市存在的回暖现象,更多集中于一二线城市以及受到热点城市群辐射带动的三四线城市。房地产与宏观经济、城市化、人口增长息息相关,告别了普涨的黄金时代,未来对于城市的选择更加重要,前期市场调整充分、有足够需求支撑的城市未来潜力更大。


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