未来几年房价是“黄金”还是“白菜”,该趁机买房还是卖出变现?

2019-09-01 16:51:44 房产资讯

136茂名买房网导读:未来几年房价是“黄金”还是“白菜”,该趁机买房还是卖出变现? 自从“房住不炒”被提出那天起,你就该意识到,房子作为一种特殊商品,不是用来做金融投资,而是满足居住需求的。而做到这一点的前提,就是扭转房价的上涨预期。 过去这些年房...

自从“房住不炒”被提出那天起,你就该意识到,房子作为一种特殊商品,不是用来做金融投资,而是满足居住需求的。而做到这一点的前提,就是扭转房价的上涨预期。

  过去这些年房价涨多跌少,房地产开发商开盘就赚,可谓财大气粗,同时金融机构提供便捷的融资服务,更是让他们拿起地来“弹药十足”不曾手软,这也让无数人想效仿投资房地产,实现财富自由。

  但出来混迟早是要还的,这几年金融去杠杆愈演愈烈,央行、银保监会频繁涉及房地产,对海外发债、银行信贷、信托等多个房企融资渠道全面收紧。《经济日报》发文称,融资渠道收紧关键是要坚持下去持续收紧,坚持到房价下跌并成为势头,而不是跌一点就放松融资,那样起不到真正扭转房价的效果。

  这让债务高企的开发商很吃不消,有些中小房产公司因为资金链断裂直接申请破产,所以我们看到,截止到今年7月底,宣布破产的房企约有257家,比去年同期上升41.9%。业内人士纷纷预测房企面临资金链压力,必定将采取“釜底抽薪以价换量”的手段来快速回笼资金,确保现金流的稳定。

  开发商降价卖房,房价涨幅放缓甚至下跌,一定程度上也让炒房者看不到赚钱的希望,急得像热锅上的蚂蚁。近日有网友给站长留言说,自己2014年左右中了炒房的毒,东拼西凑买到第一套房,两年后迎来房子上涨,转手赚了几十万,尝到甜头后又贷款买了三套,光月供就1万多。谁知好景不长,没坐等到房子无限升值,却等来了久违的调控,眼看着房价一路跌,巨大的贷款压力逼得他不得不降价卖房,但三线城市的大户型二手房市场并不理想,连续三次降价换来的也是无人问津。

  说实话,走上炒房这条路,谁难受谁知道。国统局发布的7月份70城商品住宅销售价格变动情况数据显示,新房市场上涨城市数量及涨幅均有所回落,值得注意的是,7月城市最高涨幅均不超2%,可见在政策严控下,房价涨幅收窄趋于稳定。

  730会议上重提房住不炒定位,并首次提出不以房地产作为短期刺激经济的手段,信号如此明确,靠投资买房一夜暴富的时代翻篇了,未来房价“只涨不跌”的逻辑难立足。

  所以,无论经济环境如何,房地产市场稳才是大势所趋,但不同区域间仍会出现分化。闭着眼睛买房的时代过去了,面对楼市的转变,不少购房者不约而同选择了保守又安全的观望态度。

  究竟该趁开发商试图降价之际买房,还是该相信马云说的“八年后房价如葱”,早早把房产卖出变现?

  要回答这个问题,我们首先要了解两个问题:未来5-10年全国整体房价如何走?你所在的城市房子是升值还是贬值?任泽平曾说,影响房价的三大因素,短期看金融,中期看土地,长期看人口,下面我们从这三个方面进行分析。

  金融方面

  金融手段一直是调控最有效的工具,比如房贷利率。还记得2015年国家推出330新政,为了鼓励购房,楼市利好措施频出,多家银行连续下调房贷利率,推出最低七折购房优惠,所以才有我们看到的2016年前后全国牛市的繁荣景象。

  随着2017年房住不炒实施,除了行政手段,金融手段很快也提上日程,从1月份开始,房贷利率连续上涨22个月,房价也很快踩着房贷利率的节奏降下来。

  很明显,房贷利率是短期影响房价的主要因素。今年,由于上半年金融环境松弛,楼市热度回升,房贷利率也出现一定范围内的波动。相关数据显示,6月份房贷利率止跌回弹,7月份持续上升,在18个重点监测的城市中,首套房贷平均利率为5.55%,二套房贷平均利率5.95%,均环比有所上涨,且多个城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%。

未来几年房价是“黄金”还是“白菜”,该趁机买房还是卖出变现?

  与房贷利率上调有着联动关系的就是房贷额度紧张,银行只能收紧银根。据悉,目前已有部分银行开始阶段性停贷,过去7个工作日内能拿到贷款的,7月份开始放款周期越来越长。

  我们知道,房贷利率上调直接导致的是购房成本增加。近日,《中国主要城市居民资金杠杆率》榜单显示,厦门(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、合肥(楼盘)、珠海(楼盘)、苏州(楼盘)、广州(楼盘)等8个城市居民杠杆率超过了100%,排在第一的厦门高达172.2%。显而易见,贷款买房是目前大家的普遍选择,负债买房不可避免的会使家庭抵御风险能力降低,从而挤压其他消费,降低生活水平。

  对此,购房者需放宽心。此次部分城市房贷利率的上调动作,或是对此前连续半年下调做出的调整,与去年同期相比,目前整体仍处于低位水平。从格局看,这轮出现上调的城市集中在二三线房产市场热点城市,一线城市无明显波动。业内人士称,房贷利率的波动是正常的,符合宏观调控和一城一策,接下来仍会有节奏地随着市场资金等因素的波动而阶段性调整。

  土地方面

  土地与房子一直是面粉与面包的关系,新建商品住宅的房价成本里,60%都是土地成本,所以过去这些年我们看到房子像黄金一样值钱,最根本的原因就在土地市场。

  公开数据显示,2018年土地出让收入约6.5万亿元,比2017年增加1.3万亿元,截至2019上半年,百强房企在二线城市的新增土储占比达49%,热点二线城市卖地收入高达3000亿元,创2年内新高。

  这些年,除了一线城市土地供应紧张,其他地区土地收入仍是当地经济发展重要的财力支撑。不出意外,未来十年土地仍是稀缺资源,想要彻底剥离实体经济对土地财政的依赖,使地价降下来不容易,只能依靠有效的调控手段延缓土地上升的速度。

  近两个月融资环境收紧犹如釜底抽薪,对土地市场的影响巨大,房企拿地处于低位。相关数据报告显示,近六成百强房企7月拿地金额远低于前6个月的平均水平,部分房企甚至“零拿地”,7月监测的300城经营性土地成交建面1.79亿平米,同环比分别减少8%和7%,土拍溢价率12.9%,环比下降6个百分点,且各线城市溢价率全线回落。

  而进入8月的土地市场,延续了7月的降温态势,热度并未有明显上升。目前,为了稳房价,适当增加土地供应,避免出现地王,是当前市场发展的主要目标。在此背景下,预计未来一两年乃至很长一段时间,资金实力和营运能力较强的优质房企仍会维持强者格局,房价不会出现大的波动,而资金面压力大的中小房企失去主动权,拿地热情会有所降低,不排除有小幅降价抛售的可能。为什么是小幅?因为如果已经是资不抵债的情况,再大幅降降只会损失更多。

  人口方面

  2018年我国城市化水平是59.58%,城镇常住人口为83137万人,比上年末增加1790万。照此速度,要达到2030年城市化70%的目标,至少还需要十年的时间。

  虽然近几年我国人口增长放缓,甚至出现老龄化明显、人口下降趋势,随即出台的二胎措施人口趋势依然不振,但城市化的潜力却在。例如2018年珠三角的农民工数量减少181万人,但广东省却净流入80万人,这意味着产业升级的同时,更多年轻人更愿意往核心大城市聚集,对楼市而言,这部分人的购买能力远强于低收入者。

  所以,推动下一阶段楼市发展的最大红利可能就是城市化进程。经济学家巴曙松曾预测,2030年将是城市化进程的分水岭。这里就引出了前面说的第二个问题,你所在城市的房子将来会升值还是贬值?

  整体看,对于一二线城市,尤其是处在国家规划的都市圈城市,核心经济地位摆在那,支撑房价的基本面不会改变,房子未来5-10年变成“黄金”的可能性较大。如果考虑到结婚、孩子上学或养老等需求,趁楼市大局稳定之时,多去售楼处看看,目前是货比三家,讨价还价的最佳时机。

  反之,那些人口常年流出、缺少产业做支撑的少数收缩型城市,未来房价滞涨,甚至变成“白菜”也不是没有可能。

  对购房者而言,要看清金融政策、土地与房产关系的转变、人口区域的分化,这是大势所趋,只有提前知晓,才能从容应对。


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