刚需买房不用管房价涨跌?如何判断"合理房价"?

2019-07-27 22:46:59 房产资讯

136茂名买房网导读:刚需买房不用管房价涨跌?如何判断"合理房价"? 来源:房天下整理 房价还在上涨,已经买房的人希望房价能涨点,好让自己的固定资产能保值。没有买房的人呢,则希望房价能跌一点,哪怕能涨慢点也好,涨太多万一成了接盘侠该怎...

来源:房天下整理

房价还在上涨,已经买房的人希望房价能涨点,好让自己的固定资产能保值。没有买房的人呢,则希望房价能跌一点,哪怕能涨慢点也好,涨太多万一成了接盘侠该怎么办?对刚需购房者来说,“反正买了也是自住,涨跌只要自己能负担得起就行了”。可事实真的是这样吗?买自住房真的可以不用管房价涨跌趋势吗?

一般区域房价的估算,采用重置成本方。实际房价可划分为两大部分,建筑成本和非建筑成本。通俗讲,不管新房还是二手房,可假定在此位重新盖,按相应比例扣除差额来参考。新房价格很好理解,包含了建筑、土地、税费、公共服务等各种成本因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑,不考虑各地建筑材料和人工成本的不同。

买房自住的人们,不论是头次买房还是二次换房,大部分人都是首付25%加按揭的。以首套房300万,二次换房600万来算,30年等额本息贷款月还款额分别是11941.35元和23882.7。一般来说,大部分头次置业家庭年收入不会超过40万元,而二次换房人群年收入按80万计。房贷支出大约占家庭年收入的35%左右。这个比例尚在合理范围之内。

按照上面的结果,如果完全是自住,房价上涨了,努力还贷的局面不会有大的改变,但个人资产无疑得到了保值。

目前看,一线大城市拥有良好的就业、医疗、养老、文化等公共服务,这些因素也在房价的上涨,可以说为“资源成本”,在房价中的占比非常大,也往往大大超过建筑成本。那么,二三线城市中,这种“资源成本”的价值相对低;而在去库存压力比较大的三四线城市,这种权利甚至一文不值。

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